Leasing Retail Space: Beenden der Lease

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Wer zahlt, wenn betriebliche Aufwendungen erhöhen?

Expense Eskalationen sind relevant, wenn der Vermieter zahlt einem Basiswert von Aufwendungen und wenn der Mieter zahlt Aufwendungen. Mit einer typischen brutto Leasing zahlt der Vermieter alle Aufwendungen und der Mieter zahlt Ausgaben von mehr als einem Basisniveau. (Brutto-Leasing sind untypisch für den Einzelhandel.) Der Basiswert ist in der Regel die Betriebskosten für das Jahr der Unterzeichnung des Mietvertrags. Die "Kosten Eskalationen", würde Ausgaben von mehr als diese Basis-Ebene, der Mieter ist verantwortlich für die Zahlung werden.

Caps auf zunimmt?

Manche Verträge bieten auch eine Obergrenze für Erhöhungen der Ausgaben. Um mehr Sicherheit für die Mieter auf Kosten der Belegung, kann der Mieter verlangen, dass die Grundsteuer erhöht nicht mehr als 5% in einem Jahr. Grundsteuer erhöht enorm sein können in einigen Staaten. Zum Beispiel wurden erste Eigenschaft Steuerbescheiden in Texas für den Einzelhandel Gebäuden um 20% bis 100% für viele Einzelhandel Bauherren erhöht. In vielen Fällen sind diese großen ersten Einschätzungen wurde erfolgreich auf ein Niveau deutlich näher am Vorjahresniveau Wert reduziert.

Cap Beispiel

Allerdings kann die Grundsteuer Bewertungsprozess willkürlich sein manchmal. Wenn die Vermögenssteuern hat um 20% bzw. 100%, würde der Vermieter verantwortlich sein für den Anstieg von über 5% für das Beispiel. Es gibt auch manchmal Kosten Eskalation Kappen für Versorgungsunternehmen, Versicherungen, Gesamtkosten und andere Gegenstände.

Co-Mietvertrag Kündigungsklausel

Eine Co-Mietvertrags-Klausel für den Einzelhandel definiert ein Mieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen, wenn ein anderer Mieter stellt ihren Betrieb ein. Betrachten Sie zum Beispiel ein Lebensmittelgeschäft verankert Nachbarschaft Einkaufszentrum. Nehmen wir an, Krögers, eine landesweit bekannte Lebensmitteleinzelhändler, ist der Anker. Bob's Trockensauger speichern beschließt Raum in der Mitte Leasingverhältnisses an, weil sie glaubt, die Kroger gegen alle ein großes Volumen an Traffic zu ziehen. Es gibt eine Vereinbarung zur Miete angemessen mit dem Verkehr, die durch Kroger generiert werden soll zahlen. Doch fünf Jahre nach dem Zentrum gebaut wird Kroger beschließt, "dunkel".

Können Sie das Mietverhältnis?

Mit anderen Worten, hört es Operationen an dieser Stelle. Eine Co-Mietvertrags-Klausel würde Bob eine Option, um seine Pacht zu kündigen. Es wird in der Regel einen bestimmten Zeitraum für die Kündigung des Mietvertrags auf die Zusammenarbeit Mietvertrags-Klausel stützen.

Eminent Domain

Eminent Domain ist das Recht der Regierung auf privates Eigentum zu nehmen. Historisch gesehen war eminent domain begrenzt auf die privaten Eigentums für öffentliche Zwecke. Jedoch erweitert der US Supreme Court eminent domain zu gehören unter Privateigentum für rein private Zwecke. In den meisten Fällen sind die Eigentümer für "Einnahmen" durch Enteignung entschädigt.

Eminent Domain Issues

Fragen im Zusammenhang mit Leasing Verkaufsfläche vorsieht, die behält Ausgleich für eine Pacht und Wohnungswesen, was passiert, wenn Enteignung nimmt einen Betrag von Parkplätzen, die den Betrieb des Senats Einkaufszentrum unpraktisch Set macht und gibt es irgendwelche Abzüge Miete während der Bauphase im Zusammenhang mit einer teilweisen Übernahme der Einkaufszentrum.

Mietereinbauten Estate

Eine Pacht Estate ist ein Mieter Interesse an Immobilien durch einen Mietvertrag erhalten. Eine Pacht Nachlass wird dann sinnvoll, wenn Vertrag Miete wesentlich niedriger als die marktübliche Miete ist. Nachdem sich das Recht vor Ladenfläche für eine Zahlung weit unter Verwendung Marktmiete hat Wert. Im Falle einer vollständigen Aufnahme (wenn die Regierung das gesamte Retail-Zentrum nimmt) der Mietvertrag muss Erlös des Mieters Pacht Immobilien Datenbank. Gehören sie an den Mieter oder den Vermieter?

Partiellen Zugang zu

In jedem "partiellen", die Regierung nimmt nur einen Teil des Einkaufszentrums. Dies kann oder darf keine Teil des Gebäudes. Aus Gründen der Diskussion nehmen wir an, ein Einkaufszentrum mit 10.000 ft. ² und 50 Parkplätze. Die 50 Parkplätze sind in zwei Reihen von 25 Jahren. Eine Zeile ist die Straße entlang und eine Zeile entlang der Vorderseite des Gebäudes. Der gegenwärtige Betrag von Parkplätzen ist nur knapp ausreichend. Die Verurteilung wird "nehmen" die 25 Parkplätze entlang der Straße. Dies lässt die Immobilie mit nur 25 Parkplätze, oder etwa die Hälfte dessen, was notwendig ist. Der Mietvertrag muss die Rechte und Pflichten sowohl der Mieter und dem Vermieter im Falle eines partiellen Zugangs zu definieren.

Lohn-Miete beim Straßenbau?

Betrachten Bewältigung der Zahlung der Miete beim Straßenbau im Zusammenhang mit Enteignung. Die meisten Mietverträge sind schweigt zu diesem Punkt. In vielen Fällen ist der Verlust des Geschäfts durch den Bau nicht ausgeglichen. Der Vermieter muss seine Ausgaben und Hypothek Zahlung während der Bauphase zu bezahlen. Der Mieter der Umsatz oft sprunghaft Rückgang während der Bauphase. Es gibt keine einfache Antwort auf gerechte Lösung dieses Problems.

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